안녕하세요.

(주)리치TOP 부동산 투자 연구소 대표 감민환입니다.

최근 찾아오시는 분들이 부동산 투자에 대해 문의보다는 부동산 투자에 대한 걱정스런 이야기를 많이 하시더군요.

그래서 오늘은 제가 찾아오시는 리치TOP회원분들에게 드리는 말을 오늘 글을 써볼려고합니다.

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"최근 벌어진 금리인상 및 경제침체가 2008년 서브프라임 사태랑 비슷하지만 더 심각하다."

의견을 경제학자들은 언론이나 유튜브에 이야기를 하고있죠.

그럼 우리들처럼 투자를 하는 사람들은 그 때 있었던 일을 되돌아보면
투자의 시점이 정확하지는 않으나 어느정도 예측이 가능하다 생각합니다.

그럼 2008년에 미국 주택시장은 어떠했는지 알아볼 필요가 있겠죠.
 

이 그래프를 보시면 금리인상 이후 06~08사이에 보이는 그래프가요즘 많이 보이는 형태라고 생각이 드실꺼라고 생각이 됩니다.

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그럼 당시 미국의 상황은 어떠했을까요?

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2008년 미국발 서브프라임 사태 이후 미 연준이 풀어낸 유동성이 11조 달러에 이른다고하였다고 이로 인해 거대 인플레이션이 발생하였습니다.

2008년 이후 양적완화로 상승한 자산가격 및 부채수준이 연준의 금리인상으로
하락시 미 정부의 세수감소등을 초래하게 되어 미 연준이 다시 금리를 강제로 끌어내렸었을 수도 있죠.

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그 때 금리가 어떻게 변화했는지 보시죠.


 

금리는 2008년 이후 급격하게 저금리로 돌아선 것이 보이네요.(오를 때보다 내려가는게 너무 빠르네요)

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각국 중앙은행들은 통화정책을 긴축으로 전환하면서 세계 경제는 침체로 빠질 것으로 예상(급격한 금리인상여파)

이로 인해 미국의 경기침체 가능성이 높아지고 있는 터라 연준도 매파적인 입장에서 변화가 있을 수도 있을 것입니다.

연준이 인플레이션 억제에 나서면서 경기침체와 기업 이윤 감소로 금융자산 가격에도 하방압력을 줄 것이구요.

아마도 빅스텝이나 베이비스텝 정도의 약한 매파적 통화정책을 시행 할 수 있죠.

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JP모건 역시 연준이 약한 매파적 통화정책을 내릴 것으로 예상하고 있죠.

하지만 매파적인 통화정책을 내놓기 전에 분명 어떠한 행동을 취할 것으로 생각하고있습니다.


 

이런 식의 행동을 보이는 숫자가 늘어 날 것이고 이 후 통화정책을 내놓을 것이라고 봅니다.

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미국 경제 전망과 통화긴축 영향 등 향후 변수에 대해 예측해 보며 긴장을 해야되겠죠.

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예를들어 한국의 경우 대구 아파트 미분양사태는 이에 투자된 사모펀드의 부실화에 따른 제2금융권의 스트레스를 악화시키죠.

이미 2011년 부산상호저축은행 사태를 경험해 봤습니다.

강조하지만 부동산 시장의 경기악화는 금융시장의 부실로 이어집니다.

그리고 위험을 회피하는 투자자들이 늘어나면 안전자산을 찿고 달러를 선호하는 현상이 늘어나게 됩니다.

이 것으로 강 달러 현상이 나타나고 있는 것이다.

이런 행보는 영화에서도 나타낸 적이 있죠.

바로 '국가부도의 날'


 

이 영화는 '1997년 IMF에 이야기가 아닌가?'생각하시는 분이 많을 것입니다.

이 영화 내용 안에 보시면 극중 유아인은 라디오에서 나오는 정보를 듣고 투자자를 모아 달러를 대거 매입하는 장면이 있습니다.

"그렇다면 지금은 경기침체가 예상되니까 보유하고 있는 자산을 다 팔아 현금을 보유해야할까?"

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 답은 NO입니다. 

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영화의 이야기를 이어나가면 유아인은 이후 정부의 움직임을 읽고 달러의 가격이 높을때 처분

알자베기 부동산 한마디로 자산에 다시 투자를 하고 이 후 투자 홀딩스 회사의 대표가 되며 영화는 끝이 납니다.

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지금 시기에는 자산을 많이 가진 사람일 수록 더욱 손실이 엄청 큽니다.

10억에 자산을 가진이보다 100억을 가진이가 100억을 가진 이보다 1,000억을 가진이가 더 손실이 크다는 말이죠.

그렇다면 1,000억원을 가진 이는 지금 시장에 과연 자산을 모두 매도하여 현금을 보유할까?

세계적인 투자자 워렌버핏은 수십조원에 손실을 보고 있다고 한다.

그렇다고 버핏이 본인에 모든 주식을 팔아서 시장을 떠나느냐? 아니다!

오히려 더 사모으고 있습니다.

또한 JP모건은 홍콩 주식을 사들였죠.

침체기에 시장에 참여하고 있든 사람만이 상승기에도 시장에 참여를 하고 있고 그렇기에 부가 형성 되는 것입니다.

침체기에 본인에 자산을 팔고 자산을 보유하지 않는 이 들은 상승기에도 자산을 가지고 있지 않다.

그렇게 매번 악순환이 되는 것이고, 부자가 되고싶어하는 사람에서 그치는 것이라고 봅니다.

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2023년 상반기가 자산시장에 바닥다지기가 될거라고 조심스레 예상해봅니다.

글로벌적인 관점에서 보게되면 연준도 2023년 어느 시점에서 금리인상을 멈출 것이고
2024년 미국 대선을 앞두고 전쟁도 종전이든 휴전이든 정치적으로 결론을 낼 것이며
유럽도 식량과 에너지대란으로 전쟁이 끝나길 바라고 있습니다.


 

국내의 관점으로 보더라도 2023년에는 경기침체로 미분양 아파트를 해소하기 위한 정책들이 쏟아질 것이고

바로 다주택자들과 투자자들이 이런 미분양 아파트를 살 수 있게 해서 건설사 도산을 막고 민간임대주택 공급을 늘리게 할 것이죠.


 

기사들이 너무 많아서 그냥 검색만 해도 줄줄이 나오고있네요.

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그럼 어떤 정책이 나오게 될까?

바로 주택임대사업자 제도 부활이랑 취득세 정상화 정책이 나올 것이다.

원희룡 국토부 장관은 계속 힌트를 주고 있다.

미분양을 해소할 수 있는 것은 주택임대사업자 제도 부활이고 다주택자들이 미분양을 매입해줘야 건설사부도도 막고 금융권 부실도 막을 수 있다.

 

만약 이런 정책이 나오지 않는다면 앞으로 2~3년 뒤에는 또 다시 부동산 폭등장이 올 것이다.

이유는 현재 금리인상으로 건설사들에 인.허가물량이 줄어들었다기보단

아예 인.허가 신청이 없는데 2~3년 뒤 금리도 정상화 되어 있을 것이고 입주물량이 초 절벽인 상황에 집값이 폭등을 할 수 도 있기때문이죠.

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원희룡 국토부 장관은 여기까지 보고 있는 듯 하네요.

어떤이는 원현미 라고 비난을 하지만 원희룡은 김현미와는 부동산 관련 지식 등 레벨이 다른 사람이죠.

그럼 투자를 할려는 우리들은 어떻게 해야할까요?

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2022년 하반기인 지금이 부동산에 더욱 관심을 가져야 할 때이고 준비해야 할 때입니다.

"나는 왜 부자가 되지 못할까?"

바로 누구나 다 부동산에 관심을 가지고 "주위에서 돈 벌었다고 할 때 매수를 하게되고 고점에 사게 되는 것"

그렇게 사게 되었어도 버티면 다시 돌아오겠지만 이런 사람들은 멘탈도 약해서 또 급매로 팔아버리죠.

그래서 내가 부동산을 사면 떨어지고 팔면 오른다는 말이 나오게 되는 것이죠.

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TV나 유튜브방송에도 이젠 사람들이 관심이 "부동산 이제 끝이야 앞으로 계속 떨어질꺼니 다른 투자를 알아보자"라는 자세가 되어가고있고

전문가라고 나왔던 사람들도 한명 한명 사라지고 있죠.

이거 하나만 명심하도록 하자.

지금 이런 시기에 부동산에 관심을 가져야 하고 공부가 되어 있고 멘탈을 키워놔야지 기회를 잡을 수 있을 것입니다.

부는 이 시기에 나오는 것입니다.
 

그리고 우리 리치TOP 부동산 투자 연구소는 언제든 오셔서 상담을 받아보셔도 되니 연락 또는 방문하셔도됩니다.

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이만 (주)리치TOP 부동산 투자 연구소 대표 감민환이였습니다.