안녕하세요.

리치TOP 부동산 투자 연구소 대표 감민환입니다.

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오랜만에 인사를 드립니다.

2022년이 얼마 안 남은 시점에 갑자기 증가한 상담과 연말 행사들로 인해 글을 적을 시간 모자랐네요.

금리 인상 이후 늘어가는 이자 부담과 뉴스에는 좋은 소식보다는 안 좋은 소식들이 많이 흘러나오고 있죠.
 

하지만 최근에 나온 뉴스와 부동산 정책들로 다가올 2023년을 예상을 해보려고 합니다.

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2023년!! 10년에 한번 올까 말까 하는 기회가 드디어 오고 있습니다.

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2023년 상반기 기준금리가 3.5%가 유력해지고 있으니 3.5%로 가정하고 시작하겠습니다.

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​신규 단지 입주가 몰린 지역은 단기적으로 전셋값 급락과 동시에 바닥을 찍을 가능성이 있습니다.

예를 들어 어떤 단지가 전세가격이 10억 원까지 치솟았다가 기준금리 인상과 입주물량 증가로 7억 원까지 떨어졌다면....

입주시기가 단기적으로 지역 전세가격이 바닥인 것입니다.

투자자들도 전셋값 급락에 패닉에 빠져 급매를 내놓게 되는데 이때는 수요는 없는데 팔아야 하는 상황에 놓이게 되죠.

이게 패닉셀-Panic Sell(공황매도)이라는 것이죠.

이미 시작이 된 것일 수도 있죠.

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특히 대규모 입주가 예정된 지역은 큰 폭에 조정을 받을 거로 보입니다.

다만 1분기 때 몰려있는 입주물량은 2분기부터 크게 줄어들 것이며 전셋값 안정세로 연결될 것입니다.

또한 해당 금리에 맞게 시장이 차차 적응하며 패닉 매물은 줄어들고 추후에는 나오지 않을 가능성이 크며,

2023년 1분기에 형성된 가장 높은 금리는 2분기부터 낮춰야 한다는 시장의 요구를 강하게 받을 가능성이 높습니다.

경제성장 둔화 이유로 금리 인하 요구가 강하게 나타날 것입니다. 현재도 중국의 생산자 물가와 물가 방향을 나타내는

국제유가는 빠르게 하락하는 모습을 보이고 있습니다.

아마 향후 6개월 이내에 물가 수준이 급격히 낮아질 가능성이 높습니다.

이런 것들로 미뤄볼 때 2023년 1분기가 가장 바닥일 것이라는 전망을 해봅니다.

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예전 미국을 되돌아볼까요?

미국도 2006년 기준금리가 단 기간에 상승 후 1년 정도 시간차를 두고 2007년 말 서브 프라임이 터졌습니다.

높은 기준금리가 거래량 실종을 부르고 시장금리에 맞게 자산 가격이 낮아진 것이죠.

이로 비추어 보면 한국은 2023년 1분기에 가장 높은 수준의 금리가 될 것이라는데 대부분의 전문가들이 같은 의견을 내고 있습니다.

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정부 정책도 규제완화를 예고하고 있으며 다주택자들이 시장에 원활하게 임대를 공급할 수 있도록

임대 사업자 제도 부활, 취득세 규제 완화 등 여러 카드들을 만지기 시작하였습니다.


 

지금 당장 취득세 규제만 풀려도 2023년 1분기 바닥이라고 보어 지는 부동산에 막대한 자본들이 몰릴 것입니다.

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2023년 어디부터 자본이 몰릴까?

2018년 제가 투자 상담을 했을 때 기차놀이로 표현한 적이 있었는데 선두 열차가 먼저 출발을 한다고 브리핑을 했었습니다.

아마 자본이 두 번째로 몰리는 곳은 서초구 반포동에 위치한 약 3천 세대 입주 예정인 래미안원베일리가 될 것입니다.

이 시기에 서초구 일대 전셋값이 급락을 할 것이고 (높은 금리+입주물량) 서초구에 투자나 입주를 원하시는 분은 행동하시면 된다고 판단합니다.

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그럼 1번으로 몰릴 곳은?

바로 강남구 개포동 개포 프레지던츠 자이!!


 

강남구에 2006년 도곡렉슬 이후 3천 세대가 넘는 입주물량은 처음이다.

이 시기에 전세가격 급락이 나올 것이고 자연스럽게 매매가격도 조정을 받을 것인데 이때 강남구에 진입하려는 분은 이때를 활용하면 될 듯하다.
2023년 11월 DH 퍼스티어 아이파크(6702세대)가 있지만 내년 하반기에 정책의 변화가 있을 수도 있기에 이곳은 배제해두었습니다.

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위에 두 곳은 자본력이 많은 분들에 안에서 인 곳이지만 소액으로도 2023년에 기회가 상당히 많을 것으로 보인다.

우리 리치 TOP는 소액 투자의 이득으로 수도권에 투자할 자본력을 만드는 것까지 염두에 두고 투자를 진행합니다.

자본력을 만들기 위한 소액 투자처를 찾는 것도 신중히 선정하여 연구를 한 뒤 회원분들에게 컨설팅을 진행하고 있죠.

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혹시라도 2023년 매수가 힘드신 분들은 기존에 자산을 2023년이 지나갈 때까지 매도하지 말고 버티십시오.

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버텨라! 버티면 이길 것입니다.

상담은 언제든 환영합니다. 부담없이 연락주십시오.

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이상 리치 TOP 부동산 투자 연구소 대표 감민환이였습니다.